Le choix d’une concession d’aménagement conclue aux risques exclusifs de la commune apparaît critiquable que ce soit en raison de l’insuffisante appréhension du risque financier ou encore de sa durée excessive, ou encore de l’absence de mise en concurrence, ne lui permettant pas s’adapter aux évolutions juridiques et économiques.
Prévue en 1997, pour une durée initiale de huit années, l’opération devrait, après de multiples prolongations, arriver à échéance en 2026. Bien que l’ambitieux programme initial d’aménagement n’ait été que partiellement réalisé, le coût de l’opération a plus que triplé, passant de 38 M€ à 100 M€ de 1997 à 2013 et de 100 M€ à 105 M€ de 2014 à 2024. Le suivi de l’opération a été insuffisant au regard des enjeux, à l’instar du manque de réactivité de la commune pour le financement des opérations. Si la participation prévisionnelle de la commune au déficit de clôture de l’opération est limitée à 3,3 M€ dans l’hypothèse où la commune procède au rachat de 13 M€ de foncier et de 9,3 M€ dans l’hypothèse inverse, son montant effectif dépendra de la réalisation de la vente, d’ici 2026, de 17 M€ de foncier.
La maîtrise très partielle du foncier a nécessité des opérations d’expropriation qui ont été déléguées au concessionnaire sans contrôle. Il en a résulté des condamnations qui sanctionnent des procédures menées irrégulièrement, pour un montant de plus de 8 M€. La condamnation liée à l’opération d’aménagement de « Moulin Joli » n’a pas fait l’objet de provisions comme recommandé par la chambre dans son précédent rapport de 2016.
Cette absence de prise en compte d’un déficit prévisionnel de clôture de l’opération « Moulin Joli » permet à la commune de présenter une situation financière maîtrisée au regard des principaux indicateurs de gestion. Toutefois, au terme de la concession, la commune devra couvrir le solde des opérations, ce qui pourrait déséquilibrer durablement les finances communales. Alors que la commune estime que sa participation au déficit de clôture de la concession devrait rester limitée à 3,3 M€ sans tenir compte de la réserve faite sur la condamnation liée à l’opération d’expropriation, elle envisage d’acquérir, en 2025, 13 M€ de foncier de la concession, via un budget annexe de lotissement. Ce budget annexe mettrait à la charge de la commune la commercialisation des terrains.
Ce budget, dont l’équilibre repose sur une commercialisation de terrains destinés à des particuliers, serait financé par la souscription d’un emprunt destiné au logement social majorant de 1 M€ le coût de l’opération dans l’hypothèse où la commune pourrait réaliser les cessions en quatre années et de 4 M€ dans l’hypothèse inverse.
Ainsi, l’externalisation des opérations d’équipement nécessite un encadrement plus étroit de la part des services municipaux tout au long de la procédure, de la conception à la livraison. La commune doit préparer ces opérations d’envergure en appréhendant les risques juridiques, économiques et contractuels, en définissant exhaustivement ses besoins, en vérifiant les opérations confiées à ses prestataires et en limitant les demandes supplémentaires. Le développement du contrôle juridique et financier, notamment pour permettre la régularisation des opérations, constitue une priorité.