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La société In’li Île-de-France, filiale du groupe Action Logement Immobilier

COUR DES COMPTES

En 2018, à la suite de la création du groupe Action logement, les filiales spécialisées dans le logement intermédiaire et relevant du 1% logement ont été regroupées par leur actionnaire pour former cinq sociétés, dénommées les In’li, selon une répartition territoriale pour souligner la spécificité du logement intermédiaire et proposer des opérateurs adaptés à ce segment du marché immobilier. Avec un patrimoine de 42 000 logements à l’époque, In’li Île-de-France (dénommée simplement « In’li »), est de loin la plus importante. Elle se voit confier un ambitieux programme de développement de son parc, avec 80 000 nouveaux logements à construire en 10 ans.

Cette enquête, effectuée cinq ans après la création d’In’li, permet de dresser un bilan de la fusion et des ambitions initiales, mais aussi d’observer les impacts, sur le modèle financier innovant mis en place, du relèvement des taux d’intérêt observé depuis mi-2022. 

Si la phase de développement tous azimuts a généré des redondances et des coûts qu’il convient désormais de rationaliser, la création d’In’li est allée de pair avec une modernisation des processus administratifs. En cinq ans, la société a effectué la fusion des entités préexistantes, s’est structurée pour assurer le développement massif du parc, en s’appuyant largement sur le procédé de vente en état futur d’achèvement (VEFA) des promoteurs. Elle a aussi développé les outils de commercialisation spécifiques au public des jeunes actifs des zones urbaines recherchant du logement intermédiaire. Les critères d’utilité sociale définis par In’li, associés à la numérisation et aux mesures de contrôle interne, permettent d’assurer un traitement objectif et transparent des attributions de logements. In’li a également intégré, à partir de 2020, les objectifs du plan de décarbonation du groupe et a créé une filiale spécifiquement consacrée à l’administration de biens. Surtout, In’li a développé un modèle de financement original pour générer le niveau de fonds propres attendu pour son développement.

Celui-ci se caractérise par une rotation rapide du patrimoine, un appel à prêteurs tels que la Banque européenne d'investissement ou le marché obligataire qui induisent un exercice de notation par des agences internationales, et la création de sociétés foncières. In’li entre à leur capital aux côtés d’investisseurs institutionnels et assure la gestion de leur parc via sa filiale In’li Property Management.

Ce nouveau modèle de financement, qui s’est révélé adéquat dans un contexte de taux d’intérêt particulièrement bas de la période 2018-2022, a été fragilisé par la remontée des taux de la mi 2022. Dans ce contexte In’li et son actionnaire ont dû stopper temporairement leur développement et doivent désormais être particulièrement rigoureux sur les résultats d’exploitation de leur activité. Les initiatives esquissées en matière de nouvelle organisation au sein du groupe, pour gagner en économie d’échelle, sont une première réponse à ce nouveau contexte.

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