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Paris, le 22 août 2024
Cour des comptes
Madame Catherine Démier
Présidente de la Cinquième
chambre
13, rue Cambon
75100 PARIS CEDEX 01
Objet :
Réponse au
rapport définitif
de la Cour des comptes
par la société
IN’LI
relatif au contrôle
des comptes et de la gestion d’IN’LI pour les exercices 2017 et suivants
.
Madame la Présidente,
IN’LI
tient d’abord à remercier
la Cour pour la qualité de l’analyse produite sur sa gestion sur les
périodes 2018
-
2022.
Concernant les Recommandations
n° 1, 2 et 3 à savoir
:
-
«
Mettre en conformité la hiérarchie des rémunérations figurant dans le bilan social avec le
droit du travail
» ;
-
«
Procéder à une cartographie des achats, à finaliser pour 2025, en commençant par les
prestations de fournitures et services de l’exploitation des
immeubles
» ;
-
«
Assurer un pilotage de la relation contractuelle avec les prestataires informatiques de
manière à maîtriser le risque de dépendance
» ;
Nous informons la cour que nous allons les mettre en œuvre dans les plus brefs délais. Ainsi
,
l’
information sur le montant global des 10 rémunérations les plus élevées de l’entreprise
figurera
dans
le prochain bilan social
,
en conformité avec le droit du travail.
Concernant les autres
observations et conformément à l’article R. 143
-
13 du code des juridictions
financières, le rapport définitif
appelle
de la part d’in’li plusieurs
remarques
:
1)
Le pilotage des charges et des produits
S’il est vrai qu’in’li a connu une hausse sensible de ses charges sur la période analysée, cette hausse
s’explique principalement par les coûts liés au développement
massif de nouveaux logements
intermédiaires sur la période considérée
ainsi que l’évolution de la typologie du patrimoine :
copropriété, nombre de logements moyen par résidence en baisse
, l
e coût des honoraires liés au
montage des foncières, les prestations pour les in’li en Régions refacturées dans le cadre de la SEP.
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In’li a néanmoins toujours veillé à maîtriser ses charges de fonctionnement, y compris lors de sa phase
de structuration et de développement intense, notamment à travers la mise en place d’outils de
contrôle de gestion
qui outre le suivi de l’évolution des charges, permettent également de comparer
in’li et in’li PM grâce à une démarche conjointe mise en place fin 2023.
Ainsi, in’li dispose de plusieurs outils permettant de suivre l’évolution de ses charges au niveau
organisationnel (HO) et patrimonial (HP) :
-
L’ERP IKOS au sein duquel sont engagées les commandes et comptabilisées les factures
rattachées impactant le compte de résultat (l’analyse peut être faite de façon journalière par
poste budgétaire, par organisation…),
-
Un outil de restitution où sont paramétrées :
o
les requêtes de consommé budgétaire (engagé non facturé + comptabilisé/facturé)
interfacé avec l’ERP par HO et HP,
o
les requêtes comptables avec des Grands livres par comptes comptables (par HP et
HO) et des SIG de(s) exercices(s) concerné(s). En effet, depuis 2002, la société
(aujourd’hui in’li auparavant OGIF) élabore un compte de résultat (SIG) grâce à des
requêtes qui permettent d’affecter tous les flux comptables enregistrés à l’échelle la
plus fine qu’il s’agisse d’un groupe immobilier ou d’un service du siège.
-
Un outil de reporting et de suivi budgétaire Board à partir duquel est envoyé tous les mois le
consommé budgétaire à chaque Direction et service. Ce reporting est complété par des revues
de gestion trimestrielles avec chaque direction, en présence du directoire. Cet outil permet,
d’une part, d’établir des reportings d’activité tant au niveau de différents services (HO3), qu’au
niveau des Directions immobilières (HO2) ou de la société (HO1), et d’autre part, d’effectuer
des suivis budgétaires mensuels au niveau de chaque service, direction, DGA ou à l’échelle de
la société.
-
La déclaration des coûts de fonctionnement dans l’outil RALI
(outil Groupe Action Logement)
-
partie chiffres clés
-
selon 3 phases (Budget, Atterrissage, Réel) et leur évolution présentée à
l’actionnaire dans le cadre des dialogues de performance (DP) pour les campagnes Prévisions
Moyen
T
erme.
In’li peut ainsi déterminer la contribution de chaque groupe immobilier ou d’un ensemble de groupes
immobiliers avant affectation des frais de siège, suivre et analyser au niveau le plus fin tous ses coûts
d’exploitation et le coût de gestion au logement.
L’ANCOLS, dans son rapport de septembre 2022 avait d’ailleurs souligné que
“s'agissant du déploiement
d’une comptabilité analytique, toute la branche intermédiaire a mis en place (2019/2020) une
comptabilité analytique par activité (locative, immeubles, ventes) ou pour in’li par activité et Direction
Immobilière”)
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Par ailleurs, la démarche initiée par Action Logement Immobilier en 2021 (travaux engagés avec le
support du cabinet Deloitte) visant notamment à déterminer une méthode commune à toutes ses
filiales ESH et logement intermédiaire a été présentée en avril 2024 aux différentes instances de
direction des filiales du groupe Action Logement Immobilier. Elle précise les charges d’exploitation, hors
activité de ventes de logements et hors activité de développement, à retenir dans le calcul des ratios
de gestion au logement.
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Rapport de contrôle N° 2020
-
002
–
septembre 2022
-
page 33
3
Cette méthode appliquée aux exercices 2021 et 2022 pour in’li montre que les efforts engagés par in’li
pour réduire ses coûts ont eu de premiers effets puisqu’on constate une baisse de 5,3 % entre 2021 et
2022.
Ratio coût de gestion ALI au logement
2021
2022
Charges d'exploitation (€)
59 699 470
57 411 855
Nombre de logements familiaux pondéré
38 046
38 633
Ratio au logement familial pondéré (€)
1569
1486
Au
-
delà d’un pilotage raisonné de ses charges, in’li a mis au cœur
du volet 2 de son plan stratégique la
performance dans le pilotage de ses charges et ses recettes.
Ainsi dès 2022, un plan de rationalisation de ses charges a été mis en place et a produit des résultats
dès la fin de l’année 2022, puisque le coût de gestion au logement a baissé de plus de 5% entre 2021
et 2022. Cette réduction se poursuit en 2023 et en 2024, en témoigne le budget prévisionnel 2024
validé par le conseil de surveillance de décembre 2023, qui prévoit d’ores et déjà des économies
significatives, notamment en matière de charges immobilières et d’honoraires.
Ce plan de rationalisation, qui est par ailleurs repris dans les Prévisions à Moyen Terme (PMT) validées
par les instances de la société et du groupe en début d’année 2024, est construit sur une baisse globale
annuelle de 2% des charges de gestion jusqu’en 2028. Cela se traduit dans l’exercice annuel
d’élaboration budgétaire par poste comptable et par direction.
En complément de ce plan de rationalisation, le volet 2 du plan stratégique, a réaffirmé et renforcé la
politique de revalorisation des loyers. Cette politique de dynamisation des recettes a produit des
résultats tangibles. A titre d’illustration, la revalorisation des loyers a permis d’accroître le chiffre
d’affaires de 4,4 millions d’euros en 2021, du même montant en 2022, et de 8,4 millions d’euros en
2023.
2)
La commercialisation du logement intermédiaire
La Cour reconnaît l’efficacité et la transparence du processus de commercialisation des logements
détenus ou gérés par in’li. Elle indique toutefois que le scoring privilégierait les candidatures ayant les
revenus les plus hauts.
En 2023, il a été décidé d'ajuster le scoring, constatant que le profil de revenu des clients entrants se
situait majoritairement dans la fourchette de revenu éligible au logement social PLUS et PLS, et non
celle du LLI. Cette modification du scoring a effectivement pondéré plus fortement les critères
financiers, tout en y ajoutant un critère favorisant le rapprochement emploi / logement.
Cet ajustement vise à maintenir un taux d’effort soutenable, conformément aux engagements pris par
Action Logement dans le cadre du pacte LLI signé en novembre 2021. Le niveau des loyers charges
incluses ayant augmenté en 2023, l'augmentation des ressources, à taux d'effort constant, contribue
par ailleurs à limiter le risque d'impayé.
Au total, si le revenu moyen des nouveaux entrants a augmenté (3517€/mois en 2022, 3771€/mois en
2023), il reste à un niveau très inférieur aux plafonds de revenus LLI, avec un taux d'effort constant de
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27% en 2023. Il est à remarquer que plus de 50% des nouveaux entrants en 2023 sont en dessous des
plafonds PLS.
3)
Le mode de production et d’acquisition de logements
Si elle reconnaît l’efficacité et la sécurité offertes par l’acquisition en VEFA pour assurer un
développement soutenu de la production neuve, la Cour pointe les fragilités juridiques des contrats de
VEFA, en particulier le risque possible de requalification des contrats de VEFA en commande publique.
Les documents types comme la procédure interne élaborés par in’li garantissent bien que les achats en
VEFA ne peuvent pas être assimilés à des marchés de travaux et n’entrent pas dans le champ de la
commande publique.
Dans le cadre des acquisitions en VEFA, les promoteurs ont déposé leur demande de permis de
construire, conforme au PLU, avant de proposer des logements dans leur opération. C’est pourquoi,
In’li s’est doté d’une notice technique utile pour comparer l’offre des promoteurs aux attendus d’In’li.
In’li est très
vigilant à la qualité à la qualité des logements achetés sans intervention dans leur
conception.
Les premiers échanges avec le promoteur se font sur la cohérence de l'opération avec la notice
technique 68 type (cahier des charges technique VEFA) et le contrat de réservation type. Un tableau
des écarts par rapport à la documentation type est construit et constitue un des éléments de
négociation sur le prix d'acquisition et un des éléments d'appréciation du comité d'engagement qui
validera l'investissement. Cette notice technique, similaire à celle des autres bailleurs, est un cadre qui
manifeste l’ambition en termes de qualité et de durabilité des logements. Les prescriptions de cette
notice restent indicatives. La conception et la typologie des logements étant déjà qualifiées au moment
des premiers échanges et conformes au PLU, la notice in'li ne peut pas primer sur le PLU.
La notice 68 et le CPR type sont mis à jour régulièrement afin d'intégrer les évolutions de marchés, les
évolutions techniques, les enjeux en termes de performance énergétique et les retours de nos
locataires.
Par ailleurs, la Cour incite également in’li à renforcer sa maîtrise d’ouvrage directe. C’est effectivement
une orientation stratégique forte, entreprise en 2022, qui se manifeste de plusieurs manières :
-
un renforcement des équipes techniques de maîtrise d’ouvrage directe
-
un rehaussement des standards de qualité de conception et construction
-
une étude de tous les potentiels de densification du patrimoine existant, en lien avec la
diversification de l’offre et la rénovation de l’existant
Cet effort porte déjà ses fruits. A mi
2024 :
-
42 opérations sont en cours de montage représentant 6500 logements,
-
16 opérations ont démarré sur l’année 2024 représentant 1000 logements,
-
23 chantiers sont en cours représentant 1000 logements dont 11 opérations représentant 340
logements livrés en 2024.
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4)
Le modèle de financement et de développement d’in’li
La Cour pointe à juste titre la spécificité d’in’li, qui ne bénéficie pas du statut d’organisme de logement
social, et qui a été créée avec un objectif ambitieux et assumé de développement patrimonial. En
conséquence, le modèle de développement d’in’li s’est construit autour d’un système de financement
très distinct d’un organisme de logement social, reposant sur deux axes
: le recours à de la dette
corporate diversifiée, et notamment obligataire, et la vente massive de son patrimoine, prioritairement
en bloc.
Ce modèle de financement présente beaucoup d’avantages : capacité à contracter des enveloppes de
prêt conséquentes assorties de très bonnes conditions, absence de contraintes hypothécaires limitant
la cessibilité future du patrimoine, capacité à céder du patrimoine rapidement sans miter le
patrimoine
(création de copropriété) tout en en gardant la gestion, minimisation de la mobilisation de fonds
propres pour les nouveaux engagements portés sur le bilan des foncières.
Sur ce dernier point, constatant l’arrêt de nouveaux engagements dans le cadre des foncières à partir
de l’été 2022, la Cour regrette le manque d’anticipation d’in’li du retournement du marché opéré dans
l’année 2022. Sur ce sujet, in’li fait les observations suivantes :
-
le plan stratégique actualisé en 2022 prenait en compte, avant même le retournement du
marché, une baisse des volumes annuels d’investissement en desserrant de 5 ans le calendrier
prévu en 2018
avec le Groupe Action Logement
-
le rythme toujours soutenu d’engagements pluriannuels présent dans le plan stratégique
s’appuyait néanmoins sur une montée en puissance des foncières existantes ainsi que la
création de nouvelles foncières
-
aucun acteur économique ne pouvait anticiper une remontée brutale des taux entraînant le
quasi
-
arrêt de nouveaux engagements des foncières. Pour mémoire, au moment de
l’approbation du plan stratégique en début juillet 2022, les taux directeurs de la banque
centrale européenne sont à 0%. Au moment du lancement du projet OÏKOS, en septembre
2022, les taux directeurs restent encore à un niveau très bas (0,5%)
-
dès l’été 2022, in’li a réduit son volume d’engagement à 3.000 nouveaux logements. Fin 2022,
constatant la remontée brutale des taux, in’li calibrait son objectif de développement pour
2023 au même niveau que 2022, mais en le conditionnant de la manière suivante : 1/3 sur le
bilan propre d’in’li, 1/3 sur le bilan des foncières existantes, 1/3 dans le bilan de la nouvelle
foncière OÏKOS. Les deux dernières conditions n’ayant pas été remplies et les taux ayant
continué d’augmenter (4,5% en septembre 2023), le
bilan d’in’li s’est établi à moins de 1.000
logements en 2023.
S’il est vrai que le modèle de financement s’est heurté à la remontée des taux, il faut aussi constater
que la capacité d’adaptation d’in’li (réduction des objectifs de développement, réorientation des ventes
en bloc, renforcement de son plan d’investissement sur son patrimoine existant), a permis de sécuriser
la soutenabilité de son activité
et sa solidité financière rappelée fin 2023 et début 2024 par les agences
de notation qui ont maintenu la très bonne notation d’in’li.
La nécessaire adaptation du modèle de financement d’in’li, engagée dès fin 2023, a été validée par la
Conseil d’
A
dministration
d’Action Logement Immobilier en février 2024 avec la mise en place d’un
plan
de cession intragroupe, la baisse importante des nouveaux engagements en 2024 et 2025 et une
reprise progressive du développement en 2026 sur le bilan d’in’li (à hauteur de 1% du patrimoine
chaque année), ainsi que sur le bilan des foncières.
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La feuille de route d’in’li prévoit par ailleurs de porter un effort particulier sur l’amélioration de la
performance, et une professionnalisation accrue de la branche
«
logement intermédiaire
»
au sein du
Groupe : réduction des coûts de fonctionnement, redéploiement d’une partie des effectifs en charge
du développement, amélioration de la qualité de service et accélération de la politique de
mutualisation entre les in’li.
Ainsi il a été acté
de constituer un Groupe des in’li intégré dans le but de constituer un pôle de référence
de production, de métier et de service pour loger les salariés des classes moyennes sur tous les
territoires. Les règles d’arbitrage de production entre filiales ESH et in’li seront
également
renforcées
par le Groupe Action Logement.
Enfin, la plupart des experts de l’immobilier s’accordent pour dire que l’arrêt des investissements suite
à la hausse brutale des taux et du retournement du marché, est momentanée. Dans un marché
stabilisé, y compris avec des taux oscillant autour de 3%, il est très probable que l’investissement
immobilier résidentiel entamera une reprise, en particulier dans le secteur du résidentiel abordable.
Espérant que ces quelques éléments enrichiront le rapport, l’évaluation de la Cour, je vous prie
de croire, Madame la Présidente, l’expression de mes salutations respectueuses.
Eric BALCI
Président du Directoire
IN’LI