Créé en octobre 1950, Dynacité est l’office public de l’habitat de l’Ain. Au 1er janvier 2017, il a fusionné avec l’office public de l’habitat Ambérieu Habitat, dont le patrimoine de plus de 900 logements sociaux a été intégré à celui de Dynacité.
Un patrimoine important réparti sur cinq départements, un développement et une diversification de l’offre de nouveaux logements
Dynacité est le principal opérateur du département en matière de logement social (avec 42 % des logements sociaux ). Il construit et gère des logements locatifs sociaux mais aussi des foyers et résidences et a développé une offre d’accession sociale à la propriété et de logements intermédiaires. Au 31 décembre 2021, il gérait ainsi un parc de 26 347 logements sociaux et de 1 676 équivalents-logements dans des foyers et résidences spécialisés, employait 583 salariés et dégageait un chiffre d’affaire de 156 M€.
Il intervient par ailleurs sur cinq départements (Ain, Isère, Haute-Savoie, Rhône et Saône-et-Loire), 275 communes et dispose de onze implantations de proximité (neuf situées dans l’Ain, une en Isère et une dans le Rhône), organisées en cinq directions territoriales.
Une stratégie patrimoniale de développement de l’offre pour répondre à une demande de logement social croissante
L’office, qui fait face à une demande de logement croissante dans l’Ain, particulièrement hétérogène et centrée sur certains territoires proches des agglomérations lyonnaise et genevoise, a mis en place une stratégie formalisée, précise, présentée aux instances de gouvernance.
En 2018, compte tenu du contexte financier plus contraint (hausse du taux de TVA, mise en place de la RLS …), il a adapté sa stratégie et opté pour une diversification en orientant son offre nouvelle vers l’accession à la propriété et le logement intermédiaire, afin de lui permettre de dégager plus de marges. En parallèle, une politique de vente soutenue a été mise en place et accroît ses capacités financières.
Avec un développement de son offre de logements sociaux de 2 265 logements depuis 2016, Dynacité a atteint les objectifs fixés dans ce domaine, dans un contexte financier contraint. En revanche, les objectifs en termes de production de logements destinés à l’accession sociale à la propriété ne sont pas atteints et le développement du logement intermédiaire n’est pas encore conforme aux objectifs prévus. Les logements nouveaux destinés aux ménages les moins favorisés (PLAI ) atteignent 28 % de l’offre nouvelle totale, ce qui est légèrement en deçà des 35 % déterminés dans la convention d’utilité sociale conclue avec le préfet.
S’agissant de la réhabilitation du patrimoine existant, les objectifs des plans stratégiques de patrimoine sont atteints et Dynacité est engagé dans plusieurs projets de rénovation urbaine.
Au vu des nouveaux objectifs nationaux en matière de transition écologique et de décarbonation, l’office fait évoluer sa stratégie en matière de rénovation énergétique pour se conformer à la refonte de la mesure de la performance énergétique et d’émission de gaz à effet de serre. À ce stade, les logements très énergivores qui ne pourront plus être loués sont au nombre de 2 158 logements.
Alors que Dynacité est confronté à de multiples enjeux de développement, il n’avait pas coordonné sa stratégie avec celle de la collectivité départementale de rattachement, confrontée à une baisse générale de production de logements sociaux. Une convention de financement (2022-2026) a été signée avec cette collectivité prévoyant une aide départementale possible pour Dynacité de 15 M€ sur cinq ans afin de soutenir l’effort de construction de logements neufs et la réhabilitation thermique des logements.
Une gestion locative adaptée
L’office a mis en place une politique des attributions qui tente de répondre à l’objectif de logement de personnes aux revenus modestes ou en situation précaire. Ainsi, le parc de logement de l’office accueille un nombre important de ménages à bas revenus et se situe dans la moyenne des OPH en la matière. Dynacité a su aussi intégrer des objectifs de mixité sociale, prévus par la loi pour ce qui concerne les quartiers prioritaires.
La gestion des attributions de logements ne présente pas d’anomalies majeures. Les procédures d’attribution de logements et de suivi des impayés sont bien formalisées. Cependant, la mise en place des commissions d’attribution des logements dématérialisées nécessite d’être revue et des améliorations doivent être réalisées, avec l’examen de trois candidats pour l’attribution d’un logement et le réexamen tous les trois ans de la situation des locataires dans les zones tendues.
La baisse récente du taux de recouvrement des loyers, constatée en 2022, doit être suivie et analysée par l’office. Elle constitue un point de vigilance pour les années à venir.
Une gestion administrative et financière dans l’ensemble satisfaisante
Dynacité présente un niveau d’autofinancement très satisfaisant, grâce au maintien de la performance d’exploitation et aux résultats exceptionnels importants dégagés en fin de période. La gestion de la dette est maitrisée. Le niveau de l’encours demeure soutenable et ne comporte pas de risques majeurs. En revanche, les charges de gestion pourraient être mieux maitrisées, au premier rang desquelles la masse salariale. Dynacité s’attend par ailleurs à une forte augmentation des charges financières, compte tenu de la hausse du taux du livret A, sur lequel une grande partie de sa dette est indexée.
Les perspectives financières apparaissent très contrastées : la hausse des taux d’intérêt et des charges financières, l’inflation et la hausse du coût de certaines opérations, les impayés en hausse nécessitent l’actualisation régulière de la prospective financière, dans la mesure où Dynacité entend poursuivre une politique volontariste de développement et de rénovation de son parc de logement.
La gestion des ressources humaines apparaît performante en matière de gestion des emplois, de formation des personnels et de gestion prévisionnelle des compétences. La transparence dans l’attribution des primes doit toutefois être améliorée.
Enfin, l’office n’a pas mis en place de contrôle ou d’audit interne pour les activités porteuses de risques telles que la gestion des attributions de logement, les cessions ou acquisitions foncières ou les marchés publics.
Des carences en matière de marchés publics
Dans ce domaine, la gestion de l’office révèle des carences significatives en matière de passation des marchés publics. L’office doit mieux identifier et quantifier l’ensemble de ses besoins d’achats, particulièrement en matière de fournitures et de services, afin de mettre en œuvre les procédures de mise en concurrence adéquates, le contrôle ayant mis en évidence de nombreux achats réalisés en l’absence de mise en concurrence.
Des défaillances dans les très nombreuses délégations et subdélégations de signature accordées, ont été également relevées.
RECOMMANDATIONS
- Recommandation n° 1 : Produire un rapport d’activité du directeur au conseil d’administration, exhaustif et améliorer l’information transmise au conseil d’administration.
- Recommandation n° 2 : Mener des audits périodiques sur les activités porteuses de risques telles que l’attribution de logement, les cessions et acquisitions et la commande publique.
- Recommandation n° 3 : Évaluer l’organisation de proximité sur la base d’indicateurs opérationnels.
- Recommandation n° 4 : Adopter un nouveau règlement intérieur pour les commissions d’attribution des logements et d’examen des conditions d’occupation des logements (CALEOL) pour tenir compte du fonctionnement dématérialisé.
- Recommandation n° 5 : S’assurer d’un examen par la CALEOL de trois demandes pour un même logement à attribuer.
- Recommandation n° 6 : Réexaminer de manière triennale la situation des locataires dans les zones tendues.
- Recommandation n° 7 : Intégrer la stratégie de production de nouveaux logements et de cession dans le plan stratégique de patrimoine.
- Recommandation n° 8 : Intégrer des objectifs chiffrés de réhabilitation thermique et de décarbonation du parc dans la nouvelle stratégie et rechercher de nouvelles sources de financement.
- Recommandation n° 9 : Procéder à un recensement par famille d’achats et à une évaluation précise des besoins annuels de manière formalisée, préalable indispensable à l’organisation de procédures de mise en concurrence périodiques en matière de fournitures et de prestations de service.
- Recommandation n° 10 : Améliorer les délais de paiement.