SYNTHÈSE
Créée en 1961, Marseille Habitat est une société d’économie mixte (SEM) dont le capital social est majoritairement détenu par la ville de Marseille. Son activité consiste principalement en la gestion de logements (sociaux ou non) et le suivi de concessions qui lui ont été confiées par la ville de Marseille puis la métropole Aix-Marseille-Provence et qui portent notamment sur l’éradication de l’habitat indigne et la gestion des immeubles Kallisté et Corot situés dans les quartiers nord de Marseille.
Son parc d’environ 3 000 logements, dont 1 800 logements sociaux, en fait un organisme de logement social de taille modeste sur le territoire de la ville.
La société est confrontée à d’importants problèmes de gouvernance et d’organisation qui affectent l’ensemble de ses activités.
Le conseil d’administration fonctionne dans des conditions irrégulières (absences répétées de ses administrateurs entraînant un défaut de quorum lors de nombreuses séances) et n’est pas systématiquement consulté sur les sujets qui relèvent pourtant de ses missions. Le partage des responsabilités entre le conseil d’administration et la direction générale doit être impérativement défini. Cette dernière est marquée depuis 2020 par un renouvellement fréquent et rapide de ses directeurs qui, de plus, cumulent irrégulièrement mandats sociaux et contrats de travail.
L’organisation interne est défaillante. Les données chiffrées ne sont pas fiables, y compris sur des sujets aussi élémentaires que le nombre de logements de la société. Les dossiers sont par ailleurs mal tenus.
La gestion des logements sociaux est opaque (absence de publication des critères d’attribution du règlement de la commission d’attribution des logements, composition non réglementaire de celle-ci, non-respect de la règle des trois candidats pour un logement, absence de traçabilité des débats, perte de plusieurs années de procès-verbaux).
La gestion des concessions est marquée par des changements particulièrement nombreux et significatifs décidés par la ville puis la métropole (objectifs fortement revus, allongement important des durées, changement de modalités de rémunération) sans résultat réellement significatif.
La concession portant sur l’éradication de l’habitat indigne, a vu son activité nettement diminuer à compter 2012, avant d’être relancée en urgence fin 2018 après l’effondrement des immeubles de la rue d’Aubagne à Marseille. Dans les faits, cette relance s’est traduite par l’acquisition d’immeubles délabrés, sans que ceux-ci soient pourtant traités et rénovés. Une partie a été cédée à des bailleurs, le reste devrait être acquis par la société publique locale d’aménagement d’intérêt national, détenue majoritairement par l’État et chargée de la rénovation du centre-ville de Marseille.
La société ne dispose pas actuellement d’une surface financière lui permettant de devenir un opérateur plus conséquent dans le domaine du logement social. En 2024, les
deux principales concessions (éradication de l’habitation indigne et Kallisté) arriveront à leur terme. Marseille Habitat perdra ainsi un important pan d’activité.
La situation financière de la société sera affectée par l’absorption en 2023 de l’une de ses deux filiales, structurellement déficitaire (la société civile immobilière Désirée Clary). Elle devra également prendre en compte la dette à laquelle va faire face son autre filiale, « Protis Développement ».
Malgré son adossement en fin d’année 2021 à la société anonyme de coordination « Habitat, Aménagement et Coopération des Territoires » destinée à répondre aux obligations prévues par la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique de 2018 (dite loi ELAN) visant à regrouper les organismes dont le patrimoine est inférieur à
12 000 logements, Marseille Habitat n’a pas saisi cette occasion pour redéfinir sa stratégie qu’elle doit impérativement réinterroger.
RECOMMANDATIONS
La chambre formule six recommandations :
- Recommandation n° 1 : préciser dans les statuts les responsabilités respectives du directeur général et du conseil d’administration et définir les dossiers devant être portés devant le conseil d’administration pour décision ou information.
- Recommandation n° 2 : assurer la transparence de l’attribution des logements :
• définir des critères d’attribution des logements lisibles et priorisés ;
• rendre publics les orientations et les critères d’attribution des logements, ainsi que le règlement intérieur de la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL), conformément à la réglementation (art. R. 441-9 du code de la construction et de l’habitation).
- Recommandation n° 3 : assurer la traçabilité des débats dans les procès-verbaux de la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL).
- Recommandation n° 4 : présenter systématiquement trois candidats pour l’attribution des logements en commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL).
- Recommandation n° 5 : désigner l’ensemble des membres de la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL).
- Recommandation n° 6 : mettre en place des outils prévisionnels et de suivi des finances en adoptant un budget annuel et en mettant en place une comptabilité analytique.
